保利发展在牛市中表现疲软的核心原因分析 1. 业绩短期大幅承压，盈利质量未明显改善 2025年上半年，保利发展归母净利润27.1亿元，同比下降63.5%，主要受房地产项目结转规模下降（交付套数同比下滑13.7%）及结转毛利率持续走低（14.6%，同比降1.4个百分点）拖累。尽管营收规模仍居行业前列，但“增收不增利”的局面未得到根本扭转——2025年一季度营收同比增长9.09%，但净利润同比下降15.43%，反映项目盈利水平仍未修复。 2. 结转结构的历史遗留问题，低毛利项目集中释放 过去几年，保利为冲规模曾下沉至长春、营口、常德等三四线城市拿地，这些项目在2024-2025年集中进入结转期，拉低了整体毛利率。即使2024年以来调整布局（2024年新增土储中一二线城市占比73.9%），但存量低毛利项目的结转仍需时间消化，导致盈利修复滞后。 3. 行业环境与政策影响，市场信心修复缓慢 房地产行业仍处于深度调整期，尽管2025年上半年保利销售金额（1451.7亿元）仍居行业第一，但签约面积同比下滑25.23%，市场需求疲软导致销售端压力传导至结转环节。此外，市场对“房住不炒”的政策预期未变，投资者对地产板块的长期信心仍需时间重建。 4. 短期资金结构与情绪压制，股价缺乏向上动力 散户持股比例较高（市场共识），短期投机氛围浓厚，难以形成持续拉升动力；量化交易的频繁买卖（赚取微幅收益即卖出）及杠杆资金（融资客等待解套）的存在，进一步加剧了股价的波动与压制。尽管机构（如国金证券、开源证券）给予“买入”“增持”评级，但短期业绩承压导致机构目标价的实现需等待业绩修复。 5. 长期价值仍在，但需等待周期修复 保利作为央企，具备较强的信用优势（三道红线稳居绿档，融资成本降至2.89%），且销售布局持续向核心城市集中（38城销售占比92%，上海、广州等9个城市排名第一）。随着低毛利项目逐步结转完毕及行业供给侧出清，长期市占率或持续提升，但短期需等待结转节奏改善及市场信心修复。
