夜来很多朋友问目前🏦存利率下行，而且未来几年没有停止的趋势，像潍坊这样的城市很多出租转化率完全可以pk过的🏦，如果购入一套小公寓是不是一件非常香的事情，我们可以没事闲聊下，很多事情绝不能只看表面理论性，因为需要规避太多因素。 不得不说潍坊是那种租金比很合适的城市，所谓租金比就是同样的租房价格，潍坊购得这套房子付出的代价要比很多大城市的少很多，这样一转化这个比例很合适，我从07年就开始研究租房市场，如今已经来回转化两位数的公寓作为经验的积累，分享给大家，也请朋友们多多指正。 1️⃣购入的价格很重要，公寓非住房它的价格之前很多人拿捏不准，往往掉了坑，其实有一个较保守的比例算法，就是本小区正常房价打对折左右，转化租金比7个点左右，所以公寓谨慎买，俗称不打“骨折”不要碰，因为公寓流通性很差，很难出手，“骨折”是为了保证未来出手的可靠性。 2️⃣要综合计算转化率，很多朋友只算当前房租比例，觉得挺不错，但没有计算空置率和持有成本，一套房子您不可能永远在出租不空置，按7-8年计算，15%的空置很正常，这其实就是所谓成本，再就是持有，就是要计算购入房子本身外其他所产生的税、改造、修补等等，因为大多公寓为商业产权，物业费及税的费用还是比较高。 3️⃣其次房子你要租给谁，怎么租，这不仅考验专业程度更增加你的时间成本，并不是租出去不管了，爱谁谁了，凭这几年经验来看，租给小型办公可能周期会长，但房租会卷也比较糟蹋房子，但租给个人来说，只要房子收拾的有点调性，还是比较受欢迎，特别是针对年轻单身女性群体。（仅供参考） 4️⃣持有周期，如果您的房子租的好，看着转化往往上头，但您可能有所不知，这种公寓折旧率很快，住房十年可能还比较新，但这种房子五六年可能就不像样了，请参考金融街某100等一些列，隔壁灯红酒绿旁边嗷嗷叫，越往后出手越难，流通就越来越慢，说直接点，租的再好，出不了是不是也没有意义，总的来说8年内一定要想办法。 😷总的来讲，对于较专业运作还是很有的算，但入手的情况是首要素，一定要新，拉长出手周期，切勿觉得某个老房子很便宜跟捡了漏一样，恰恰成了接盘侠，再就是对于很多人来说，表面看很可观，但也要计算其他隐形成本，算算是否适合自己，如果只是为了多收点房租就浪费了自己的时间，操作也不专业还有很多隐患，那不值得，毕竟地产的时代已经结束，别想着太多好事，量力而行！ 🫶欢迎指导，提出建议！