2025年上半年，北京楼市表现如何呢？
从数据端来看，据北京市住建委数据，1-6月全市二手住宅累计网签88573套，其中6月成交15139套，环比增长6%，同比增长1%。北京新房共成交18563套，同比上涨23.89%。
新房成交均价6.12万/㎡，同比上涨5.11%，成交金额1459.95亿元，同比上涨29.7%，整体量价齐涨，表现亮眼。
数据的背后，二手房呈现出的是“以价换量，板块分化，品质导向”的典型特征，新房市场方面，海淀区量价领涨北京，大兴区量价齐跌，这其中各区涌现出的好房子项目，备受购房者青睐，成为区域成交的主力军。
进入2025年下半年，北京楼市从政策到市场，又会呈现出怎样的态势呢？为此，凤凰网房产对话凤凰网房产华北智库专家、毅家之言出品人郭毅，了解其眼中的2025年上半年楼市态势与下半年楼市新变化。
凤凰网房产：请概述下2025年上半年北京楼市情况，并预判一下2025年下半年的发展变化。
郭毅：今年上半年，不管是新房还是二手房市场，都经历了先热后冷的过程，一季度，整个市场延续了自去年“930”楼市调控新政以来的热度。春节之后，市场出现了成交量的小高峰。而在二季度的4月、5月、6月三个月，市场呈现阶梯状下降趋势，同时分化局面更为严峻。
从新房市场来看，真正能够领涨的板块屈指可数。较为典型的是海淀北五环外、朝阳酒仙桥、东尾沟等片区以及昌平北七家，这些区域在高品质项目的引领下形成市场热销态势。
但更多板块仍处于成交量持续低迷的状态。具体分析新房市场领涨的板块与项目，一方面可见其具备坚实的产业支撑：海淀北处于科创产业核心区域；酒仙桥受CBD及朝阳周边产业辐射外溢影响。同时，这两个片区随产业及周边配套提升，未来保值潜力更佳，使购房者对未来抱有良好的乐观预期。第三，这几个片区的典型热销项目品质相对更优：不仅户型面积设计较为舒适，且在精装修及公共区域的园林、社区大门、会所等方面，均展现出超越市场平均水准的高品质。
朝阳和昌平还叠加“好房子”政策，实现了更大的使用面积拓展，由此带来居住品质的越级提升。针对市场中的部分改善家庭及终极改善的高端置业家庭，此类项目既能带来相对较好的居住品质提升，又具备未来较为乐观的保值能力，因此客户仍会积极出手。
在这一变化的引领下，下半年楼市分化依然严峻，热销板块也会如上半年般高度聚焦。除个别板块外，更多片区恐难实现楼市的全面回暖。
凤凰网房产：今年上半年，北京楼市波动明显，冷热交替，您认为这种波动产生的根源是什么？您认为上半年这种现象还会出现？
郭毅：核心原因在于，尽管当前调控政策仍有继续宽松的空间，但存在着各类局限性。楼市调控政策已从去年弹性空间大、力度强的状态，进入到可能需小步微调的阶段。政策对市场的拉动力度不会像“强心针”那样一次性显著见效，而是逐步缓释，为市场带来持续助力与信心提升，进而推动市场逐步回暖。预计下半年市场不会像去年那样出现急速拉升，而是将保持稳定状态。
凤凰网房产：上半年北京土拍，有底价成交，也有高溢价成交，这其中因土地溢价引发关注的是海淀、朝阳和通州，您觉得这三个区的土地溢价能否持续？从政府供地计划来看，对下半年的北京楼市会有哪些影响？
郭毅：市场的分化会传导至土拍市场，这也造成了土拍市场溢价率的分化，以及市场对这些地块未来面向市场的价值预期产生不同判断。部分地块具备清晰的市场逻辑，例如周边拥有地铁、学校、产业等配套资源，这些都是能够对楼市价值形成硬性支撑的资源条件。再叠加地块本身起始价处于相对合理水平，因此在土拍过程中会出现相对激烈的举牌情况。
今年下半年，仍有部分热点地块计划供应。比如，海淀南部将陆续推出新地块；朝阳除四环的酒仙桥板块外，朝阳公园南部的甜水园、松榆里以及太阳宫等热点地块也将挂牌上市。核心区的新增供地会激活地缘购房需求，尤其是一些长期处于供应空白的板块，新供地的出现可能会对地缘改善需求形成较大刺激，开发商拿地积极性也会因此更高。
所以，下半年土地市场的冷热分化会表现得更为明显和激烈。就我刚才提到的一些热点地块而言，像朝阳更靠近内环线的区域，以及海淀南部那些过去十余年间持续处于供应空白的片区，都将有新供地推出。
从成交情况来看，由于朝阳和海淀10万+豪宅项目扎堆入市，对上述片区形成了支撑。随着新供地的入市，我认为，这些供地未来都将指向10万+的豪宅项目。
凤凰网房产：北京楼市的量价增长，您认为这种态势会延续到下半年吗？哪些豪宅项目，依旧会持续领跑？
郭毅：10万+豪宅一方面在产品品质与地段条件上均有格外突出的表现，另一方面，其核心仍在于位于周边供应相对空白的主城区，这有助于激活地缘改善置业需求，进而支撑起价格。此类豪宅周边二手房价值同样较高，置换逻辑清晰。
因此，下半年，在主城区供地空白区域，房企拿地开发的高品质住宅地块，其产品的市场逻辑与购房逻辑均清晰可见。这些地块入市后，将推动北京高端改善市场在下半年呈现量价双高的态势。
凤凰网房产：上半年，“好房子”成为北京楼市的热门话题，也备受购房者的青睐，您认为“好房子”政策的落地，会给市场、房企带来哪些新的机会？
郭毅：“好房子”政策一方面激发了房企在产品创新上的热情。过去，北京在规划条件方面管控相对严格，房企结合容积率、限高及地块的资源禀赋，已基本明确可开发的产品类型。而“好房子”政策出台后，叠加北京限价的放开，使得房企对部分地块的判断呈现出差异化走向：对于同一地块，有的企业会将其定位为高端产品，结合“好房子”政策，在相同建筑面积的基础上，实现室内功能空间更丰富的可变可能性；而同一板块的部分地块，部分开发商则会采取偏保守的态度，户型面积设计相对较小。这使得同一区域出现了不同类型的产品，避免了此前的同质化问题。
从购房者角度来看，“好房子”政策的出台叠加限价政策的宽松，导致即使是同一片区相邻的两个项目，也可能因开发商对市场及客群需求的研判不同，而呈现出产品多元化及价格差异的特点。由此，预计下半年产品竞争的激烈程度将持续降低，这也有助于购房者结合自身需求选择匹配的产品。
凤凰网房产：在入市的“好房子”项目中，宣传高得房率成为营销的关键策略，但从市场端的反馈，有两种声音，一种说是影响到了二手房的去化，另一种说是也会引发购房者的观望心理，对于这两种声音，您如何看待？
郭毅：“好房子”政策客观上确实会对二手房价值形成下行影响，这也使得今年上半年北京二手房虽处于成交同比相对较高的状态，但挂牌房源量依然维持在高位，导致二手房价格尚未实现快速平稳。尽管需求有所升温，价格却仍处于下行通道，这或许存在“好房子”政策的反推作用。不过，今年年初三四月份，北京出台了平原新城设计导则，针对此前各区规划条件尺度不一，且部分区域可能因规划条件过度宽松而对二手房造成更大不利影响的情况，收紧了“好房子”政策。
在平原新城设计导则出台前，部分区域的得房率已达到零公摊；而此后，北京符合“好房子”设计导则的新建“好房子”项目，得房率基本保持在90%~95%之间，较此前有所收窄。这种情况会逐渐淡化对二手房未来价值的影响，有助于在市场需求保持相对高位的情况下减少二手房挂牌量。待供需进一步平衡后，预计下半年北京二手房价格将在部分板块率先实现稳定。
凤凰网房产：对于购房人而言，您如何建议？
郭毅：对购房者而言，首先需结合自身需求选择适合的产品。一方面，下半年可能会有位置更优、品质更高的新项目入市。若购房家庭名下房屋房龄已超过20年，相较于当前的新房，这类房屋实则属于前几个时代的产品。新房在品质提升与居住空间迭代方面的优势，对于改善型家庭来说，当下仍是适合选择改善换房的时期。
对于刚需购房家庭，则需结合自身生活、工作及周边配套的功能性需求，在新房与二手房之间选择更适合自己的房源。部分刚需家庭计划3-5年或5-8年内换房，由于首次置业的房屋面积通常较小，建议这类家庭购买轨道交通沿线的新房项目，此类项目品质更优，保值能力更强。另有部分刚需家庭认为未来收入增长空间有限，对自身预期较为保守，购房仅为满足自住需求，追求居住的舒适度与便利性，不考虑未来换房，这类家庭选择核心主城区内配套成熟的老旧二手房，也是可行的居住方案。
因此，对每位购房者而言，根据自身需求做出适合的选择，才是最佳决策。
