当下房地产面临的最大症结在于当前制度不可持续，按照现有的认知，咱们手里的房子并不会凭空消失，可以无限传承下去，老房子可以拆迁获赔新房或者高价置换掉，就好比你的汽车开了15年还能免费给你换辆新的或者更高价卖出，这不是扯淡嘛？那随着祖辈们的房子逐渐传下来了、市场逐渐饱和，今后还有多少人需要自掏腰包买新房？所以现在迫切需要推出房地产长效机制转型，促进房地产新陈代谢循环，比如70年产权到期后像西方一样征收房地产税或者调整拆迁政策等，总之老房子不能再像早些年房地产高速发展时期那样保值、增值，但是这样必将引发二手房踩踏抛售，所以现阶段只能模糊概念，拿时间换空间，大力发展经济，引导房子价值回归、软着陆，避免房价高位崩盘，至于涨价就别指望了，你能指望那些到现在都还买不起房的所谓刚需来给你抬高房价么？

买涨不买跌，已经过时了，现在房价走势是杀涨买跌，关键是房价暴跌，还是小跌，如果暴跌接盘侠就会很多，如果小跌，微跌，小点毛毛雨，那就没有买客，大家心里都明白，只有暴跌才能换来成交量。现在是买跌不买涨的年代，而且是暴跌。

房地产的未来是几十年以后的事情了才有可能复苏，研究一下日本的房地产泡沫室吧，现在已经是30多年过去了，当初的8~10%的控制率现在变成了14%到15左右的控制率，日本目前只有极个别的地方的控制率超过20%。同样是30年了，日本的经济基本上是处于下降之中。有的时候甚至是负增长。中国目前的空置率为30~40%。另外中国的老龄化和少子化的问题也比日本严重的多。30多年过去了。日本的房价只有当年最高时的45%左右，中国的房价大部分地区的跌幅为40~60%左右，还有很大的下降空间。

房子是用来住的

25年2季08:日本中国房地产泡沫的四个阶段： 第一阶段:大量房企资金回笼困难，倒闭,大批房子烂尾。日本地产进入“保交楼阶段”。 第二阶段:消费降级，百姓捂紧口袋,大量二手房抛售。日本房地产进入“有价无市”阶段。 第三阶段:日本经济持续低迷, 房奴们无法承受高额房贷,大批量断供，银行生存艰难导致其进入“法拍房”阶段。 第四阶段:日本1992年出台房产税 百姓收入持续减少，房子还要缴房产税, 房产彻底沦为负资产,“0元”房产时代, 🌲中国泡沫的几个阶段: 第一个阶段。出现在疫情期间2000年。 到2022年提出保交楼。 第二阶段。2022年新房销量大跌25~30%。二手销量大跌30%以上。 2023年到2024年，全国各地区先后进入了。有价无量的阶段。 第三个阶段。中国的房屋断供从疫情期间就逐步开始。到了23，24年断供的房屋。数量剧增。同时法拍房到24年法拍房的数量上升了58%。银行为了自保，同意没有还款能力的人可以暂时停供房贷。这样可以避免更多的的断供， 第四个阶段:房地产税，从23，24年就在开始酝酿这个问题，但是很难下定决心在全国范围内进行实施。

25年2季07:日本房地产泡沫。日本30年来收入与房价。 1991年日本的平均年薪为3.8万$。2021年为4万$，30年增长不到5%。 以日元计算，从1990年到2020年间30年仅不到2%。 日本房价30年来由91年的222，到15年前后降到78，降幅为65%，14~17年开始回升，到24年同比升1.7~4.2% 共上涨了10~15%左右，仍比最高时跌50%左右，按可比收入计算跌幅为45%左右。 🍎广场协议后日本经济。 1993 年日本GDP为4.54 T$，增长率为 14.07 %。到2023年日本GDP降为4.41T$，增长率为-1.17%。30年整体为负增长。 到2001年日本GDP降为4.37T$，增长率为-12.04%。 到2022年日本GDP降为4.26T$，增长率为-15.31%。 日本这30年经济起伏不定。增长率在-17~+12%，波动。 相比日本，中国的房地产泡沫要比日本严重的多，不管是空置房和空置率都远超当年日本。但中国的经济并没有大起大落，这就是软着陆的操作。即慢慢降。

以全国房价下降小于10%的地区或者是小区全国不足1%。中国大约有百分之六七十的地方房价的跌幅为40%到60之间。房价跌幅为百分之30~40的地区或者小区大约为百分之二三十。房价跌幅超过60~70%多的地区。为10%左右。深圳个别的学区房跌幅为90%，这就是全国房价近几年来大致的数据。

止个毛毛