房价“涨了”？ 别急着出手，“看清局部趋势”！

最近在一些短视频里，看到很多作者还不知道怎么回事就开始唱好歌了。什么叫房价暴涨，什么叫某地房屋哄抢？以这些特例为佐证，提示房地产回暖，让购房者抓紧时间。但事实真的是这样吗？

当前房地产形势

此轮政策的起点是2022年9月底。作为“始作俑者”，马洋和银保建启动了这一轮房地产政策。随后，“五限”等多项调控政策放松或取消。三个月过去了。效果如何？我们来看看2022年11月全国30个重点城市商品房成交面积。

11月一线城市整体成交量环比、同比下跌除了去海外，其他一线城市环比、同比均下跌。北京、广州环比跌幅较大；广州和深圳，同比降幅巨大。二三线城市对政策的敏感度差异较大，整体环比、同比均有所下降。从环比来看，只有6个城市上涨，19个城市下跌，其中重庆、福州、徐州跌幅惨不忍睹。同比仅3个城市上涨，其余23个城市全部下跌，其中重庆、郑州、徐州同比跌幅巨大。看看10个重点城市二手房成交面积。

二手数据比商品好

11月一线城市二手房整体成交量环比、同比均上涨。虽然涨幅不大，但是稳定。二线城市二手房成交量环比、同比均有所增长，且涨幅不小。从环比来看，6个城市中有5个上涨，只有1个城市下跌，南京和苏州涨幅较大。同比来看，5个城市上涨，1个城市下跌。其中，大连和青岛同比增幅巨大。

三四线城市二手房成交量环比、同比均有所增长，尤其是同比。综上所述，二手房对政策反应比较敏感，而新房市场，由于烂尾楼对整个市场的阴影效应，广大购房者对期房能否正常交付仍心存畏惧，树立信心仍需时间。

然而，就在近日(1月1日凌晨)，恒大发表内部新年讲话，许家印表示，2022年恒大已交付商品房30.1万套。如果这是真的，不排除加速后续买家信心的可能。而且需要注意的是，二手房是房地产市场的晴雨表，二手房市场的稳定对整个房地产市场意义重大。基于此，判断新房市场离稳定不会太远。

基本判断

好了，目前情况已经很明朗了。即二手房市场已经基本稳定，新房市场仍需增强信心。是否像某些视频中的暴涨或暴跌那样极端，我们有自己的判断。局部地区可能存在个别现象，但不能代表全局。

现在我们还是没有看到12月份的数据。推测，二手房数据仍是小幅上行或下行，新房市场仍是环比、同比下行。三个原因：第一，在寒冷的冬天，白色的东西多，红色的东西少，很少有人选择在这个时候买房；第二，年底了，大家都在忙着整理年货，准备回家或者走亲访友。在外地工作的人会考虑回国，没有时间和精力去看房子。第三，此时买房，短时间内无法装修，无法居住。时间成本很高，没有人会盲目出手。

春节假期前，市场情况不会有太大改善。这并不意味着你可以通过出台一些政策来强行扭转。但是，政策还是会出台。因为从政策面到市场面需要一个过程。真正可能改变的，还是要看“红五月”。如果购房者信心加快，我们可能会看到“金三银四”的一些重要变化。

看清局部趋势

大趋势下，也要看清局部趋势。比如你当地的房价已经到了疯狂的高点。这时候上车就相当于高职位了。几年后，你的房子跌了几十万，弃房断贷的可能就是你。不存在是否在一线城市卖房的问题。大多数情况下是能不能卖出去。就算咬着牙走出来，我觉得大家也要拭目以待。往上走就往下走，往下走就往上走。长期来看，一线城市的房产相对更有价值。在二三四线城市，就大不一样了，更多的是人口竞争。

现在城市净流出，情况短期内很难改善，尤其是东北三省大部分城市。这种人才和人口的外流在未来只会更加严重，导致更多像鹤岗、宜春这样的城市。房价超低，人口超少，像一座孤城一样冷清。