上海84亿土拍大战定档明日 虹口内环、杨浦中环地王能否刷新

明天（5月9日），上海年内第四批次土拍即将开盘，一共将有4幅地块出让，起拍总价约84亿。

具体拍卖时间已经公布，明天上午10点将率先拍卖杨浦、松江地块，下午1点半进行虹口、青浦地块拍卖。从时间安排可以推断，4块地大概率不会有底价成交情况，尤其是青浦和松江，超出预期。

1、 虹口四川北路地块

地块由2幅子地块构成——hk196-08和06，06地块为商业文化用地，08地块为住宅用地，总起拍价21.57亿，起拍楼板价6.7万每平。住宅地块限高100米，将建设成为超高层，中小套型比例要求为40%。

地块位于虹口内环内，周边近期成交的宅地是去年11月的华润地块，当时华润溢价12%夺地，成交楼板价9.29万每平。该地块楼盘已定名为外滩瑞府，拟建4幢24-31层高层住宅，以及1幢3层风貌建筑。

考虑到本次地块搭配商业文化部分，预计土地溢价率不会太高，但是能大幅提升拿地房企未来售卖的出价能力，住宅部分总建筑面积2.3万方，以华润地块为参考，预计总货值会接近40亿。

2、 杨浦定海地块

地块名为杨浦区N090602单元L4-02地块，用途为住宅，容积率2.5，起拍楼板价为6.35万每平。地块位于杨浦内中环，中小套型比例要求为40%。

地块周边近期成交的地块为去年中海获得的3幅地块，分别是K2-04、G2-5和K8-05，成交楼板价在6.9-7.3万每平区间。其中一幅地块已有楼盘入市，中海云邸玖章已在4月底开盘，备案均价11.49万每平，187套住宅吸引到383组认筹，认筹率达到205%。

本次地块位置与中海较近，并且建设要求类似，叠加中海热销，预计会引起房企争夺，成交溢价率保底20%。

3、 松江新城地块

地块名为松江区SJC10006单元C03A-04号地块，容积率2.3，起拍楼板价2.1万每平。地块位于松江新城板块，中小套型比例要求45%。

地块距离地铁比较远，预计客源主要以本地改善为主。周边近期没有宅地成交记录，今年一批次国贸金地星狮拿下的松江新城地块有一定距离，且地块容积率1.2，与本地块不具备可比性。

结合地块容积率及其他指标，未来社区可以打造高低配，一定程度增加货值，最终成交溢价率预计会在15-20%左右。

4、 青浦重固地块

地块名为青浦区QPS5-0001单元36b-01地块，容积率2，起拍楼板价1.55万每平。地块位于青浦重固，地块要求中小套型比例不低于50%，板块内新房项目众多，最近也被纳入虹桥商务区大规划之内，板块内支撑与外界链接的轨交是在建中的示范区线。

板块内近期成交的宅地为去年8月保利发展底价获得，成交楼板价1.53万每平。考虑到地块各项指标类似，区域新房市场偏冷，以及本次楼板价略涨200元每平，溢价率不会太高。