上海97亿土拍真相：开发商在自家后花园圈地

2025年上海第四批次集中土拍刚刚结束，最终成交结果是2幅溢价率超过20%，2幅底价成交，总成交金额97亿。

从整体情况来看，呈现出一个极强的特征——房企各自圈地为王。

此话何意？即是房企在土拍所在板块此前已有项目，便会加大竞价力度。如果成功拿地最好，因对板块客群熟悉，对于后续开发销售压力会减轻。如果无法拿地，那把价格太高也是好事。

下面具体来看4幅地块的实际情况：

1、杨浦定海

这是本批次中参与房企最多、竞争最为激烈的地块，5大央企齐聚（招商、金茂、华润、中海、保利置业），拿地意愿最强烈的是中海和保利置业。

中海想要拿地的原因很简单，去年在周边已经获得2幅地块，楼板价7万每平左右，楼盘（中海云邸玖章）第一批认筹率205%，销售情况不错，本次地块距离楼盘不行700米，因此继续拿地补仓。

保利置业的拿地动机，也是对于区域熟悉，去年市场不景气时候，保利置业也曾参与过板块土拍。此外，早年保利置业在杨浦滨江开发过标杆楼盘翡丽甲第。

最终的结果是保利置业下手更狠，将楼板价推向了8万+每平，从地价推算未来房价在11.5-12万每平，中海云邸玖章首开价格是11.49万每平，这次土拍结果可谓皆大欢喜。

2、松江新城

这幅地块溢价率同样也超过了20%，最终定格在20.4%，略微不及预期，此前市场认为会触发竞品质环节。

主要原因在于起拍价比较低，为2.1万每平，2022年中铁建在南侧拿地价格为2.96万每平。

本次地块成交楼板价2.53万每平，下降超4000元每平，可见开发商对于郊区地块仍然非常谨慎。

拿地企业依然是中铁建，主要原因还是在于对板块熟悉，其2022年拿地的楼盘星樾云涧距离本次地块步行只有480米，从2022年11月到2024年7月累计开盘3次，推出的838套住宅如今均已售罄。

此外，中铁建在上海新房库存已经见底，补仓意愿也比其他房企更强，因此顺利拿地也在意料之内。

3、青浦重固

这幅地块的圈地为王属性表现的最为明显，保利发展此前在周边已经开发有保利虹桥和颂和保利虹桥和颂·IN255两个楼盘。

本次地块无人竞争，保利发展也顺利以底价拿地，楼板价1.55万每平，比此前略高200元，也属于大家都能接受的情况。

青浦重固新房市场虽然去化速度不快，但也并非完全卖不动，在拥有利润空间的情况下，尅通过时间换空间。

4、虹口四川北路

这幅地块无人竞争底价成交的原因在于并非纯宅地，有一部分商业文化用地，因此由本土国企北外滩来托底，也算是对区域熟悉的一种。

地块位于内环内，住宅部分将建设为100米的超高层。地块距离此前华润获得的虹口地块不远，华润地块已定名为外滩瑞府。