30年，地产巨头龙湖的危与机

财经 07-25 阅读：17 评论：0

2022年7月11日，龙湖发布2022年上半年（1-6月）销售数据，实现权益合同销售额565.1亿元。全口径销售额858亿元，同比下降39.8%。

而6月10日，在龙湖公布的5月销售数据中，单月实现销售金额约91亿元，同比降69%；销售面积56万㎡，同比降68%。1-5月累计销售金额405亿元，同比降64%；累计销售面积239万㎡，同比降63%。

未曾想，作为地产民企之光的龙湖也跌的这么厉害。从创立到现在，公司走过近30个年头，在即将到来的而立之年，一场突如其来的中年危机却提前浮出水面。

一、生于重庆

提起龙湖，就不得不提它的创始人——吴亚军。

1964年，吴亚军出生在重庆合川一个普通家庭，父亲是一名供销社职员，母亲是一名裁缝，因从小学习刻苦认真，成绩优异，后来顺利考入西北工业大学航海学院，研究鱼雷控制系统，毕业后在前卫仪表厂担任技术员，同时被安排在厂里的电大当兼职老师。

90年代初，正值改革开放之际，中国经济从计划经济向市场经济过渡。老一辈眼里“铁饭碗”的观念在大学生中最先动摇，很多大学生开始跳出体制，重新择业。吴亚军也在此时放弃了优渥的待遇，离开工作了4年的工厂。

从仪表厂离职后，吴亚军去《中国市容报》做起了记者。当时《中国市容报》主办单位就是重庆市建委，吴亚军在这里接触了大量房地产高管，积累了很多人脉，这次的选择也间接促成了她后来与房地产的缘分。

1993年，吴亚军辞去工作，自己创业，从建材开始，杀入房地产，并担任重庆佳辰经济发展有限公司董事长。和吴亚军一样，中国地产枭雄们很多也是1993年前后揭竿而起的。杨国强、许家印、宋卫平和孙宏斌们，几乎都是在那年前后出发的。

1995年，吴亚军参股创建重庆龙湖地产发展有限公司并担任总经理职务，一代房企巨头正式诞生。

二、一炮而红

1997年龙湖在重庆开发首个住宅项目——龙湖花园南苑，获得“国家小康住宅示范小区”，一炮打响。

吴亚军秉持产品差异化战略，提供与众不同的中高端产品和高品质服务，在众多竞争者中脱颖而出。

1999年龙湖西苑项目启动。由于吴亚军首创了重庆楼市板式围合、样板景观，该项目一出世便成为市场的抢手货。

2000年吴亚军才开始大手笔开发龙湖的系列品牌；2001年，开发首个独立别墅项目—重庆香樟林，首涉高端住宅业态；2003年，龙湖首个商业项目—重庆龙湖北城天街购物中心开业，大获成功，同时收购了中建科转让的全部股份，完成了“借箭出海”。

2005年9月内部机构改组成立龙湖集团，吴亚军辞去兼任的所有区域公司总经理之职，任集团董事长；同年，龙湖提出“区域聚焦、多业态发展”的战略，首次走出重庆，布局成都，并开发第一个项目——龙湖晶蓝半岛。

此后，龙湖以西部区域为大本营，不断向长三角、环渤海区域拓展，并进入华南区域、华中区域，形成了五大区域布局版图。

三、上市夺魁，商界花木兰闪耀东方

2009年，龙湖集团控股有限公司（股份代码：960）于香港联交所主板上市，成为当年港股上市规模最大的内地房地产股。吴亚军的个人财富也随之积累，晋升为名副其实的“商界花木兰”。

2010年10月“胡润房地产富豪榜”在上海发布。龙湖地产吴亚军家族以270亿元排名第二；2011年3月2011年全球富豪排行榜发布，吴亚军以其55亿美元的家产成功卫冕中国大陆“女首富”。

四、吴亚军的雄心，全国规模化扩张

龙湖上市之后，有了更充裕的资金进行扩张，所募集的资金除了5%用于补充运营资金外，其余均用于开发现有项目及扩大土地储备。

经过数年发展，龙湖已形成涵盖地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务等多航道业务，并积极试水医养、产城等创新领域，业务遍布全国百座城市，1000余个项目。

与此同时，龙湖的负债规模也在一路的攻城略地中迅速扩大，仅2016年-2021年五年间，龙湖集团总负债便从1497.2亿元增长至6537.7亿元，资产负债率由66.59%一路抬高到74.66%。

龙湖的账本做的非常好看，但资金压力到底有没有宣称的那么轻松？也许只有吴亚军自己知道。

五、机遇与挑战

根据2021年龙湖年报，集团总营收2233.8亿元，同比增长21.0%。其中：地产销售收入2045亿，同比涨19.6%；商业运营、租赁住房及物业管理的收入188亿，同比增长39%；虽然非房业务增长强劲，但卖房子依然是主业，在总营收中占比达到91.5%。

再来看看赚钱能力：净利润317.88亿元，同比增长10.2%；净利率14.2%，同比下降1.4个百分点；但在万科等大部分房企毛利率均跌破20%、净利润均跌破10%的惨烈对比下，这样的利润水平，依然可以笑傲同行。资产负债率74.7%，与2020年基本持平；净负债率46.7%，与2020年基本持平；在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍；就算剔除掉预售监管资金318亿，现金短债比也还有3.9倍，三道红线依然全绿。

但比较令人担忧的一点是：2021年的房地产营收，主要结转的是2019和2020年的卖楼收入。那段时间楼市虽然不能说很好，但还是要比去年和现在好一些。因此，房企最差的报表，可能不会在今年出现，而是明后两年。

2021年，龙湖综合借贷1920.7亿元，平均借贷成本为年利率4.14%，平均借贷久期为6.38年。其中，一年内到期的短债145亿元，目前已还款74亿元，今年还剩下70多亿元，可控度较高。

具体看债务到期年限，2021年末龙湖1年内到期的有息债占比为8%，1-3年到期的有息债占比为47%，3年以上到期的有息债占比则为45%，且近几年来1年内到期的有息债占比基本维持约10%左右，债务结构继续优化。

仅就直观呈现的数据而言，龙湖的确是“优等生”，但抽丝剥茧，却并非无懈可击。

截至2021年末，龙湖集团净资产2218.8亿元，由归属于母公司权益1249.5亿元和少数股东权益969.3亿元组成，后者占净资产比例为43.7%。

换而言之，龙湖四成以上权益属于外部非控股公司或合作方，真正由自身掌握的权益不足六成。往前追溯到2016年，龙湖少数股东权益占净资产比例为17.8%，更早的2014年则仅占4%。

2016年-2021年，龙湖少数股东权益从133.5亿增长至969.3亿元，5年增长7.3倍；同期，龙湖的归母股东权益从617.6亿元增长至1249.5亿元，5年仅增长2倍。

伴随着少数股东权益的膨胀，计算净负债率的分母跟着变大，净负债率指标自然会下降，至于真实负债水平几何？表外负债有多少？要打一个大大的问号。

六、地产神话的终结

据克而瑞数据，今年1-6月，TOP100房企实现销售操盘金额30564.7亿元，同比下降50.3%。重点30家房企中只有越秀地产上半年业绩出现同比增长，涨幅为1.7%，剩余房企的业绩均出现了下滑。其中销售额同比腰斩的房企达到12家，下滑幅度超过60%的房企有5家。

榜单显示，2022年上半年销售额过千亿的开发商仅有8家，除上述3家企业，另外5家分别为：中海地产、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地集团。

龙湖未迈进千亿门槛。

从累计业绩来看，上半年百强房企累计销售操盘金额同比降幅也达到50.3%，与前两月基本持平。从规模房企上半年业绩目标的完成情况来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至6月末的目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。绝大多数企业上半年的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。