周良川：物业费三块钱都做不好，降到两块钱能做好？

武汉有几个小区，最近连续将几家头牌物企解聘了。

头牌们在被解聘前，都做了同一组动作：物业费降价；车辆服务费降价；拟投入多少万用于小区改造。

降价的幅度和投入的额度都很可观，而且信誓旦旦地要痛改前非！

无奈终究没有影响到业主大会的残酷结果。

能称得上“头牌”的物企，定有三点共性：开发商背景，“前期物业”、上市企业。

这三点共性决定了两个事实：

“爷俩”在没有委托方的情况下，将物业费价格定得较高；

高到购房人能承受的极限。

这两个事实注定了一个结果：

物企质价不符，业主怨声载道。

于是，业主自治（设立业主大会、选举产生业主委员会）的呼声和行动一浪高过一浪。

接触过不少的大牌物企的高管、区域总、项目经理。在当下的日子里，他们一个个如惊弓之鸟，压力巨大的同时，如履薄冰。

他们共同悔叹于两个当初：

不该将价格定得过高；

不该忽视了本职服务。

其实他们多虑了。

一是当时物业行业的高光态势所致；

二是他们左右不了行业做法；

三是今天的形势没人能料到。

在中国物业的第一方阵中，前50名基本上是开发商控股的、上市的、前期物业身份的。

开发商普遍爆雷后，殃及到的儿子公司受损或“反哺”已不言而喻；

港交所上市的物企市值，已平均不到高峰时的2折，风卷残云后的资本也不见了踪影；

“前期物业”曾经以做好服务好卖房的定位，现在已失去了原本就没有竞争意识的动力。

这三点下来，历史上的所有优势已荡然无存。

如果加上业主要正本清源、物归原主，再加上六亲不认、已刺刀见红的行业内卷，毫无疑问：没有了嗟来之食，没有了“山珍海味”，也难有灯红酒绿了……

三个小故事：

1. 七年前，一小区因不满物业成立了业委会，在召开是否续聘的业主大会前，前期物业主动将物业费由3.2元降到2.1元。业委会主任说：这下业主们都满意了！

我替他们担心：你小区容积率低，绿化率高，他们连三块都做不好，两块能做好？

那时的业主没现在明白，还真续聘了。

后来连换几次物业，业委会也换没了。

2. 三年前，一小区业委会邀请几位老师去咨询：是否续聘的业主大会可不可以不开或晚开？

一名声不佳的上市物企将物业做的稀烂。业委会上位后的半年里，像变了个人，服务的态度、速度大有改观，还投入了几十万用于小区的升级改造。

我给出的建议是：

这家的盘子，已大量失守，他们这是为尊严而战。业主大会要开，但可放缓。若真有改变，应留机会。

已知的情况看，该物企还在该小区服务。

3. 一年前，已成立一年多的业委会开始启动业主大会，物业事先开展“优惠活动”：一次性交三年物业费的免一年。还真有一部分业主“占了便宜”。

业主大会解聘了该物业、该物业也面临破产，多交的物业费已无一分钱可退……

根据相关法规，业主召开业主大会，与物企没半毛钱关系。

但纵观天下的小区，一旦召开业主大会，物业人比业主积极。特别是在换不换的议题上，物业人会使出浑身解数。

物业市场及物业行业，已发生了大变化，但物业人的整体反应和对应并不能与之匹配。

到是业主方，觉醒的越来越多，慢慢知道了这几十年里，反仆为主，雀巢鸠占，大量的业主共有，公共收益被侵蚀，尤其是物业服务质价不符等问题，是可以通过业主自治的办法得以解决，也只有这个办法才能解决。

几家头部想通过降费而守盘的目的无法实现，本身就印证了业主方的成熟。

物业费的降价潮的确在漫延。

对于“高到购房人能承受的极限”部分，应该下调。

但物业人仅仅是以降价而想守盘的办法大都行不通。

比较可行的方法是：先洗心革面，再诚心实意，将受人之托做到忠人之事，再实事求是地调整价格，直到让业主方感到质价相符。

换句话说：业主若能安居乐业，物企才能客营扎寨，最终才能实现小区的长治久安。