楼市退潮，谁在裸泳？谁在捡贝壳？

“房价如潮水，退去方知谁在裸泳。”——《资本论》如是说

本文核心观点：房子不是资产，而是负债。当潮水退去，真正的财富藏在认知里。

作者简介：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。

一、4月楼市：从“小阳春”到“速冻模式”

4月的楼市数据，像一盆冰水浇在所有人头上。

中指研究院的数据显示，百城二手房均价环比下跌0.69%，同比跌幅扩大到7.23%，100个城市无一幸免。

北京、上海、广州、深圳这些“铁打的”一线城市，房价环比跌幅都超过0.3%，广州更是以0.49%的跌幅领跌。

最惨的是二线城市，环比跌幅达到0.77%，相当于每套房每月蒸发3-5万。

言叔想分享个身边的现实故事：杭州中介小王说，他手里有套西湖边的学区房，房东年初挂牌800万，4月直接降到680万，还没人问津。

“以前是‘皇帝女儿不愁嫁’，现在是‘白菜价甩卖’。”

这哪里是“小阳春”？分明是“倒春寒”！

2月份还有3个城市房价上涨，3月只剩1个，4月干脆全军覆没。就像有人开玩笑说：“楼市就像坐过山车，刚升到顶点，突然垂直坠落。”

二、房价暴跌背后的“三重危机”

1.供需失衡：房子多到“过剩”

中国房子真的不够住吗？

数据会说话。2023年全国住房空置率已达21.4%，相当于每5套房就有1套空着。

开发商还在拼命盖房，2025年一季度新开工面积同比增加15%。需求端呢？年轻人被房贷压得喘不过气，结婚率、生育率年年下滑，谁还敢买房？

分享一个案例，《富爸爸穷爸爸》里的“富爸爸”说：“房子是负债，因为它不断从你口袋掏钱。”

现实中，很多家庭为了买房掏空积蓄，还要背负几十年房贷，最后发现房子不仅不升值，反而成了“烫手山芋”。

2.政策失灵：救市成了“火上浇油”

各地政府急得团团转，又是降首付、又是发补贴，甚至允许退休老人贷款。

南京取消限售后，二手房挂牌量暴增332.5%，无锡三天新增7000套房源。政策刺激反而加剧了抛售潮，市场陷入“以价换量”的恶性循环。

事实上，在其他国家中也是有历史教训可以观察的。

日本1990年房地产泡沫破裂前，政府也曾疯狂救市，结果地价暴跌76%，经济陷入“失去的三十年”。现在的中国楼市，会不会重蹈覆辙？

3.信心崩塌：所有人都在“逃命”

4月百城二手房成交量环比下降25%，上海从2.9万套跌到2.2万套，杭州从1.2万套跌到9000套。

购房者人心惶惶，房东急着“割肉”，中介转行送外卖。

就像杜甫诗里写的：“朱门酒肉臭，路有冻死骨”——有人坐拥66套房，有人连首付都凑不齐。

在言叔看来：“房价不是跌不动，而是没到底。当所有人都恐慌时，真正的机会才会出现。”

三、普通人该怎么办？

1.别当“接盘侠”，捂住钱袋子

现在买房就像“火中取栗”。看看广州南沙，房价暴跌37%都没人买；深圳光明区，新盘降价20%还被业主围堵。与其在下跌通道中抄底，不如耐心等待市场企稳。

言叔给大家几个实用建议：把钱分成三份，一份存银行，一份买国债，一份定投指数基金。

记住，现金才是危机中的“硬通货”。

2.租房不丢人，别被“房奴”思维绑架

《富爸爸穷爸爸》告诉我们：“真正的资产能带来现金流，房子不能。”与其背负百万房贷，不如用租金享受更好的生活。北京青年李磊把月供8000的房子卖了，租房住每月省5000，现在每年能出国旅游两次。

言叔想问大家几个问题：如果房价继续跌，你会选择买房还是租房？评论区聊聊。

3.提升认知，抓住下一个风口

房地产的黄金时代结束了，但新的机会正在涌现。

新能源、AI、碳中和……这些领域才是未来的“造富机器”。就像巴菲特说的：“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。”

在言叔看来：“房价下跌不可怕，可怕的是你还在用旧思维看世界。”

结语：楼市寒冬里，如何守住你的财富？

4月的楼市暴跌，不是终点，而是转折点。

当潮水退去，有人在裸泳，有人在捡贝壳。

记住，房子只是工具，不是人生的全部。与其焦虑房价涨跌，不如提升自己的能力，让财富的来源多元化。