张捷财经观察 | 五一上海楼市井喷，房地产市场分化加剧

近日，上海楼市在 “五一” 期间呈现出火爆态势。据《每日经济新闻》报道，有楼盘售楼处人多到限流，还有项目临时加推一栋楼。专家指出，大家对好房子的需求潜力巨大。自 “金三银四” 以来，不仅买家热情持续高涨，市场供给也开始加大力度。记者从上海网上房地产公告看到，4 月下旬开始，每周公布的本市近期将上市的新建商品房住宅项目一览表中，项目数量显著增加。“五一” 假期首日，又提前公布了 8 个项目的入市信息，其中不乏之前的日光盘。

一直以来，中国楼市状况备受关注，虽有观点认为楼市整体表现不佳，但北京、上海的核心地段始终被视为最具涨价潜力的区域。由于限购政策，外地人若无社保或本地户口，无法购买这些核心地段的房产。以上海为例，其楼市变化格外值得关注。此次楼市的火爆并非普遍现象，而是房地产分化行情以及地域差别的体现。北京、上海等地不仅吸引本地购房人群，还对全国乃至全球的购房者具有吸引力，若不是限购，房价可能早已大幅上涨。

房地产问题原本主要由地方政府负责，但如今需从全国层面统筹考虑。因为房地产与地方财政紧密相连，在当前形势下，有必要进行整体规划。专家认为，房地产市场呈现分化行情，核心地段房产前期抗跌，后期可能暴涨。以上海为例，过去住房紧张，像双人架子床这样的居住方式曾是上海特色，当时主要解决住房刚需，实现从无到有的转变。而现在，随着收入阶层的差异，购房需求已转变为从有到好，且这一改善型购买力尚未完全释放。

一方面，拥有多套房的人再购房受到限制，即便想卖掉其他房子置换好房子，也面临旧房难卖的问题，且他们想换的往往是大户型的好房子，而原本作为刚需的小户型则不再是他们的选择，同时，这类小户型对于其他想买房的人来说，购买能力也可能有限，这使得换房需求难以得到满足，换房需求市场潜力巨大。另一方面，换房需求还导致人群分化，进而使小区也出现分化。高端人群更注重居住品质，当小区因各种原因如拆迁户增多、物业服务不到位等导致品质下降时，高端人群会选择换房，这就造成不同小区房价出现较大差异。在香港和美国，同一地段不同小区房价相差甚远，而中国此前因以解决刚需为主，同一地段房价差异较小，但现在随着需求向改善型转变，这种差异正在逐渐增大。

当前新房价格较高，尤其是带有大户型的新房。房价上涨对购房人群进行了筛选，能购买每平米 10 万 - 20 万房子的人群通常为高收入的高端人群，他们进一步向这些高品质房产集中。而一些老社区，由于历史原因，很多人是以较低价格购入，如每平米不到 1 万元，居住多年后人员结构较为复杂，包括众多拆迁户等。与之对比，新房即便有配售的保障房，也多为人才房或针对高素质公务员群体的房子。新楼盘因人群差异产生溢价，与老楼盘形成鲜明价格对比。

综上所述，房子的分化行情愈发明显，且未来这种趋势可能会更加剧烈。上海楼市的井喷只是地域分化的开始，因为全国其他地区楼市销售情况并非都如此良好。只有认清这种地区性分化加剧的现状，才能全面认识中国房地产市场的全貌。在此背景下，房地产属地政策或许需要做出调整。以往国税、地税分开征收，后来统一收归国有，这或许能为房地产政策调整提供一定借鉴。此外，香港房地产归中央人民政府管理，与内地其他地方政府管理土地的模式不同，这也为中国房地产深化改革提供了思考方向，房地产还有很大的改革空间值得探索。