负债2068亿，又一首富倒了！昔日20强房企，33亿债务缠身成老赖

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文/慧心引力佳

编辑/慧心引力佳

32年将公司销售额干到2000多亿，公司创始人陈锦石简直就是商界的传奇人物之一，本以为这至少是一个百年企业，没想到仅仅三年，这个公司就被推下神坛。

如今这家公司负债2068亿，这一切真的太快了，这家公司为何会发生这样的巨变呢？

白手起家，险棋赌出南通CBD

陈锦石出生在江苏南通，他从小没爹，从小就过着苦日子，16岁就出门混饭吃，从泥瓦工干起，一路做到项目经理，也算熬出了头。

但他不甘心，揣着东拼西凑的5000块钱，拉上28个老乡，组了个施工队就跑到山东东营闯荡，这就是中南建设最早的底子。

陈锦石没背景，靠的就是一股敢拼敢干的劲儿，几年下来，接了个办公楼总包的活儿，算是赚到第一桶金，也闯出了点名气。

后来成立中南建设，总算有了自己的正式旗号，陈锦石真正发迹，还得说是回到南通之后那笔险棋。

2005年，他接下了南通CBD项目，这项目投资大，周期长，当时楼市看着也不怎么好，本地没人敢碰。

据说陈锦石当时兜里也就几千万，却敢押宝35亿的项目，他赌的是未来，赌的是自己的操盘能力，更是赌一个打响中南名头的机会。

这步棋走得确实悬，刚拿下项目，楼市就往下走，后来又碰上金融危机，中南差点被拖垮，为了省钱，从投资到运营，中南硬是自己全包了，不但成本压下来了，也练出了一身“造城”的本领。

南通CBD最终做成了，也成了中南最亮的一张名片，这次成功，似乎也让陈锦石迷上了这种“大盘模式”，特别喜欢在三四线城市搞大项目，这种模式后来确实帮中南吃到了城镇化的红利。

中南巅峰

人生路上肯定不会一帆风顺，到了2015年，风向变了，楼市“去库存”刺激下，玩“高周转”的房企跑得飞快，中南的“大盘模式”显得有些慢，那年利润甚至还降了。

陈锦石重金请来了陈凯，这可是业内是出了名的“快刀手”，陈凯一到，就给中南定了些堪称魔幻的增长目标：未来几年利润要翻240%、560%、1060%，后来甚至加码到1408%！

为了冲业绩，中南内部搞起“战区”模式，各区域像打仗一样抢资源、争排名，完不成目标就淘汰。

这套玩法确实刺激，短短几年，中南营收从三百亿冲到近八百亿，净利润更是从几个亿飙到七十多亿，那些看似不可能的目标，居然真的实现了。

那时候的中南，在南通当地真是风光无限，员工拿着工牌去商场都能打折，陈锦石稳坐南通首富宝座，中南的房子也被当地人看作是能保值的硬通货。

2020年，中南迎来了最高光的时刻，销售额冲破2200亿，全国房企排名第14。

企业交给女儿，公司跌下神探

在中南巅峰时期，58岁的陈锦石宣布，要把这个庞大的地产王国交给女儿陈含昱，可魔幻的是，也正是在这一年，地产“三条红线”政策出台了。

中南一查，资产负债率、净负债率、现金短债比，条条超标，直接被划入“红档”，融资的口子，一下子就紧了。

一边是业绩登顶，评级机构纷纷点赞，另一边却是踩中政策红线，未来钱袋子堪忧，在这种时候选择交班，是过于自信，还是别有安排？外人很难猜。

更要命的是，为了达成那些惊人的增长，中南早已深度捆绑“高杠杆、高周转、高负债”模式，到2020年底，总负债率高达86.54%，有息负债近800亿，这还是努力降过的结果。

可以说，辉煌业绩的底下，是沉重的债务负担，女儿陈含昱接手的，与其说是巅峰帝国，不如说是一个随时可能引爆的火药桶。

谁也没想到，房地产的冬天来得这么快、这么，2021年，虽然中南勉强没公开违约，保住了面子，但家底已经开始亏损，净利润-33.82亿。这是公司成立34年来头一回。

从此，“化债求生”成了陈含昱接班后的主旋律，陈锦石也别想清闲退休了，只能陪着女儿四处找钱、谈判。

然而市场太冷了，尤其是在中南重仓的三四线城市，房子不好卖，资产也缩水，想变现回血难上加难。

债务总量太大，减掉的那点不过是杯水车薪，到了2023年，有息负债虽降到400多亿，但总负债依然高达2068亿。

更让外界有些议论的是，即便在公司巨亏的2022年，陈锦石本人还拿了超过千万的年薪（1088万），虽然第二年大幅下降，但在当时那个节点，这数字在外界看来还是有点刺眼。

最终中南建设还是没扛住，走到了退市这一步，超过11万股民的投资近乎归，陈锦石本人也因债务缠身，成了法院公告里的被执行人，背上了“老赖”的名声。

回看他这前半生，无疑抓住了时代机遇，胆识过人，那场南通CBD的豪赌，是他的封神之战。

但后来的极速狂飙，是不是把油门踩得太死？过度依赖杠杆，增长目标脱离实际，加上对三四线市场的路径依赖，当潮水退去，这些曾经的“粮仓”反而成了最难甩掉的“包袱”。

如今陈锦石和中南还在努力“保交付”，试图挽回些什么，但两千多亿的债务压顶，公司也已退市，想东山再起，谈何容易。

参考资料

中国新闻网2024-6-25《中南建设将被终止上市，董事长为前南通首富》

人民网江苏频道2024-06-26《中南建设将被终止上市，董事长为前南首富》

澎湃新闻2016-02-18《南通富豪陈锦石三顾茅庐，最牛地产经理人陈凯加盟中南集团》