谢逸枫：重磅！增量存量一揽子房地产政策震撼来袭，房价要上涨？

文/谢逸枫

老汉4月27日发文《425会议释放重大信号，稳楼市马上迎来多箭齐发》，5月7日，央行宣布降准、降息、降低公积金贷款利率，增量一揽子楼市政策来了。

金融部门5月7日宣布近期将推出加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度存量政策，预计增量、存量一揽子楼市政策正在路上，5月份-6月将落实。

5月楼市有望延续金三银四的行情，特别是热点城市。一旦增、存量房地产政策在5、6月、9月前全面、实质性落地，今年大多数城市的楼市金九银十必火热。

降准、降息、降低首套住房公积金贷款利率

5月7日，央行宣布降准、降息、公积金贷款利率下降。自2025年1月3日、3月6日、3月13日、3月18日提出择机降准、降息，到4月25日的适时降准、降息。

第一是自2025年5月15日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），预计将向市场提供长期流动性约1万亿元。

第二是下调政策利率0.1%，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1%。

第三是下调结构性货币政策工具的利率0.25%，保障性住房再贷款等结构性货币政策工具的利率，从目前的1.75%下调到1.5%。

并将给政策性金融机构的抵押补充贷款（PSL）利率从目前的2.25%降至2%。未来，根据经济金融运行情况和各项工具的使用效果，还可以扩大工具规模等。

第四是降低个人住房公积金贷款利率0.25%点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步调整。

能为贷款人省下多少钱？例如以住房贷款100万、等额本息30年计算，公积金贷款利率从2.85%降到2.60%，利息总额节省约4.76万元，月供减少约132元。

推动降准、降息、降低首套住房公积金贷款利率的背后，根本原因来看，首先是4月PMI49.0（3月50.5、2月50.2、1月49.1）跌破50的临界点，稳增长压力大。

其次是汇率、金融市场波动大。发债需求下降，资本市场不稳定，稳定股市自2月28日提出，3月5日、4月18日再次提出，表明资本市场非常不稳定。

最后是今年1月以来，一季度全国房地产和4月热点城市楼市不稳、风险扩大和市场止跌回稳预期下降、销售成交降温、政策效力的持续力差和效果减弱。

目前直接的表述，是自2024年9月27日提出促进房地产市场止跌回稳、2025年2月28日提出稳定楼市股市、3月5日提出稳定楼市股市的政策基调有关系。

4月18日提出要持续稳定股市，持续推动房地产市场平稳健康发展，4月25日提出持续巩固房地产市场稳定态势，持续稳定和活跃资本市场的政策基调有关系。

存量一揽子房地产配套政策、细则将出台

5月7日，金融部门表示，近期将推出8项增量政策，加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。

预计房地产项目白名单规模和金额有望扩大，下降白名单的门槛，更多的项目纳入保交楼的范围。同时开发贷、个人住房贷款、债市、股市等有望扩大规模。

预计保障住房再贷款、专项债收储存量商品房库存和收回空闲土地、城市更新货币化安置、城中村改造专项借款的存量一揽子房地产配套政策、细则将会出台。

增量存量一揽子房地产政策震撼来袭，房价要上涨？

按照政策落地节奏和目前楼市实际情况来看，短期内，房价马上大涨的可能性低，因为政策的实施，到细则、配套政策的执行，政策的落地，需要时间。

一旦增量政策如期落地，存量政策全面执行，预计房价上涨的概率比下降的可能性大，不排除一线和核心二线城市的热点区域房价出现单边大涨的行情。

全国房价有望跌幅缩小，城市房价呈现分化、结构性的趋势。预计一线、核心二线的城市核心区、好房子区域的房价单边上涨，更多的城市房价处于底部运行。

总影响看，有利巩固房地产稳定态势和止跌回稳的预期；有利增强市场信心和加强政策效应持续力；有利化解债务风险，保交房；有利去库存，平衡供求关系。