解剖贝壳：为什么楼市越冷，它越能赚钱？贝壳这家公司很有意思，它不像传统房企，更像

解剖贝壳：为什么楼市越冷，它越能赚钱？贝壳这家公司很有意思，它不像传统房企，更像一个趴在房地产行业上的超级渠道商。你看它2025年三季度财报：营收231亿基本没变，净利润却暴跌36%。这说明什么？说明贝壳的“抽水模式”遇到瓶颈了。贝壳的生意经：早涝保收的渠道霸权贝壳主要干两件事：卖二手房（占交易额68.6%）和卖新房（占26.6%）。有趣的是，不管楼市冷热，贝壳似乎总能找到赚钱的办法。2018-2019年楼市火爆，贝壳亏损；2020年口罩来了，它反而赚了28亿；2021-2022年楼市还没真正下跌，它又亏损；等到2023年楼市真正进入冰河期，贝壳却开始大赚特赚——2023年净利润59亿，2024年40亿。这不反常吗？按理说房产中介应该和楼市同进退，但贝壳反而在行业最困难的时候毛利润率高达24%-28%。就像沙漠里唯一的卖水人，越干旱它的水越值钱。贝壳的生存逻辑：榨取行业最后一滴利润为什么能这样？因为贝壳建立了全国最大的中介网络——5万多家门店、近50万经纪人。开发商房子卖不动了，只能更加依赖贝壳的渠道；二手房主想快速变现，也得靠贝壳带客。结果是双向抽成：对开发商，新房渠道费高达两位数；对经纪人，层层分佣抽成。这就解释了为什么2025年三季度，虽然二手房交易额增长了5.8%，但贝壳的存量房业务收入反而下降3.6%——钱被中间环节吃掉了。最讽刺的是，2023年当整个行业哀鸿遍野时，贝壳董事长彭永东拿走了7.13亿薪酬，执行董事单一刚拿了5.29亿。而与此同时，贝壳最底层的门店员工收入平均下降3.7%。危险的转型：从渠道商到开发商不缺钱的贝壳开始直接下场买地。从2024年下半年到2025年三季度，它在西安、成都、上海、杭州、南京、北京拿了六块地，成为土地市场上除国家队外的前五买家。这个转型很危险。贝壳原本是裁判员，现在要下场当运动员。它靠渠道优势掌握了客户数据，知道哪里房子好卖，现在要用这些信息来自己开发赚钱。这对传统开发商是降维打击，但也让贝壳背负了开发风险。红利正在消失现在抖音上的房产中介开始低佣走量，这说明什么？说明贝壳建立的渠道霸权正在被打破。信息越来越透明，高佣金模式难以为继。贝壳2025年三季度的利润下滑可能只是个开始。当行业生态被破坏到极致，就会催生新的模式。贝壳忘了自己是楼市不好的受益者，而不是原因。它榨取行业的行为，正在为自己培养掘墓人。房地产这个行业，从来都是周期性的。没有永远赚钱的模式，只有不断适应的生存者。