【2025走访市场03】黄埔区，黄埔润府，超新规，使用率约100-120%，飘窗做到“去50留30”，而且飘窗的承重柱在卧室飘窗的外面。但有些楼盘的承重柱却在卧室的飘窗内，不仅令空间感打了折扣，在飘窗上设计和使用衣柜的时候，也没那么灵活和舒适。 教育资源：幼儿园，怡园小学（建设中） 地铁交通：双地铁（5号线+7号线）大沙东站 商业配套：底商、配建大型商业综合体、惠润广场等。 大概面积：86㎡、95㎡、115㎡ 适合人群：原地升级置换的人群，他们更容易接纳这个板块/地段。其次，是在地铁沿线站点附近工作的人群，但通勤距离也不适宜太远，尽量控制在5-6个站内为佳。 简单点评：小区内就有幼儿园和省一级的怡园小学，将来业主接送孩子都很便捷和安全。 双地铁（5号线/7号线）围绕，即使步行至13号线的【裕丰围站】，从目前在售的1-2号楼出发，也大概是900-1000米的距离。 无论开车还是地铁，通达性都很强，例如： ❶往西走（如：鱼珠临港区、金融城等） ❷往北走（如：科学城） ❸往西南（如：大学城、长隆万博等） 另外，黄埔润府自带大型的商业配套，有机会提高老黄埔的商业档次和氛围，非常值得期待。 但涉及旧改的项目，通常都需要较长的时间。 从开发商接手，到清场拆迁、然后硬件建成，再到业主入住和配建交付，最后到商家进驻，最快也要6-8年。 我们可以参考一下附近的【万科城市之光】，它也是村旧改（文冲）项目。 2015年，我第一次到老黄埔看房，随处可见动员拆迁的《宣传语》、《红色横幅》，让人血脉沸腾，充满希望。做了自媒体后，也一直关注着文冲的变化和成长。 2015-2022年期间，文冲村经历了“围蔽动工＞村民抽签＞业主收楼＞商家进驻＞商业成熟”等阶段。 经过8-10年的建设、发展和沉淀，文冲村才有今天的居住氛围和商业氛围。关键是，它赶上了2015-2022楼市高速发展的好时期。 大家现在看到文冲现在很漂亮、很成熟，但整个建设过程都不容易。 以目前的大环境和楼市现状来看，新的旧改项目所面临的挑战将会比十年前更大。 虽然新溪村旧改的速度也很快，但目前融资区只有两栋住宅开售： 1栋，总47层，3梯5户 2栋，总31层，2梯5户 放眼整个老黄埔，都不乏土地供应和一手楼盘。 先不说市场层面的供求关系和产品迭代问题，就是在施工和建设的过程中，都会带来“灰尘、噪音、震动”等影响。而越早入住的人群，所受影响的时间就会越长。 所以，如果你非常看重居住环境、居住体验等，请先思考一下，老黄埔是否真的适合你？然后，再考虑是买一手期房、一手现房，还是已经成熟的二手房？
