重磅！中央定调：回归民生本位，未来5年房地产走势定了

全会提出：“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕。要促进高质量充分就业，完善收入分配制度，办好人民满意的教育，健全社会保障体系，推动房地产高质量发展，加快建设健康中国，促进人口高质量发展，稳步推进基本公共服务均等化。”

这是房地产首次被明确归入“保障和改善民生”板块，与就业、教育、社保等民生核心领域并列。历经二十余年的风雨跌宕，中国房地产行业终于挣脱了“经济引擎”与“金融产品”的路径依赖，实现了向“民生保障”这一初心的历史性回归。

过去二十年，房地产的定位是国家发展阶段的缩影。在城镇化的洪流中，它曾是无可争议的“经济增长引擎”。拉动投资、带动上下游产业、贡献地方财政，其功不可没。然而，在规模的狂飙中，住房的属性悄然异化。它从满足居住需求的“产品”，日益沦为追逐溢价的“金融资产”。“高杠杆、高负债、高周转”的模式在催生市场泡沫的同时，也为宏观经济的稳定埋下了隐患。

2024年以来，中央多次通过政治局会议、中央经济工作会议等关键场合释放房地产调控信号，"回归民生本位"成为贯穿政策体系的核心主线。这一定调不仅终结了房地产过度金融化的发展路径，更标志着行业进入以民生需求为导向的转型新阶段。站在2025年的时间节点回望，政策"组合拳"已推动市场显现止跌回稳迹象，而展望未来五年，房地产市场将在民生导向的政策框架下，完成从规模扩张到质量提升的根本性变革。

民生本位：政策转向的底层逻辑与实践路径

房地产回归民生本位的政策转向，源于对行业发展阶段的深刻研判。经过二十余年高速发展，我国城镇化率已突破66%，住房自有率趋于饱和，市场供求关系发生深刻变化，居民需求从"有没有"向"好不好"的转变日益明显。与此同时，此前"高杠杆、高周转"模式积累的风险逐步暴露，部分房企资金链紧张导致"保交楼"压力凸显，背离了住房的民生属性。在此背景下，中央确立民生本位导向，既是破解当前市场困境的关键抓手，更是行业可持续发展的必然选择。

政策层面已构建起多层次的实践体系。在需求端，通过"四个取消""四个降低"的组合措施精准发力：全面取消限购、限售、限价等行政性约束，将契税优惠面积标准从90平方米提升至140平方米，降低首付比例与存量房贷利率，显著降低了购房成本。2024年12月实施的增值税新政，对个人销售2年以上住房一律免征增值税，直接激活了二手房市场流通。在供给端，"两个增加"政策精准补位：新增100万套城中村改造项目，将"白名单"项目信贷规模增至4万亿元，既保障了刚性住房供给，又通过货币化安置满足居民改善需求。

更具长远意义的是制度性建设的推进。中央明确提出"严控增量、优化存量、提高质量"的供给侧改革方向，要求建立"人、房、地、钱"要素联动新机制，推动构建房地产发展新模式。这意味着政策重心从短期市场刺激转向长期民生保障体系构建，为未来五年市场发展奠定了制度基础。

市场走势：总量趋稳与结构分化的双重图景

在民生导向政策的引导下，未来五年房地产市场将呈现"总量趋稳、结构优化、区域分化"的清晰格局。从核心指标看，商品房销售面积将进入平台整理期，预计年均维持在10亿至11亿平方米区间，较2016-2020年高峰期显著回落，但销售额有望依托产品升级实现温和修复，2030年或回升至12.5-13万亿元区间。这一变化反映了行业从规模扩张向质量效益转型的本质特征。

区域市场的分化将进一步加剧，成为未来五年最显著的特征之一。一线及强二线城市凭借人口持续流入、产业基础扎实的优势，住房需求仍具韧性。2024年11月，深圳预售新房成交同比增长158.9%，二手房成交创近46个月新高；上海二手房成交量突破2.7万套，创下年度峰值，印证了核心城市的市场韧性。与之相对，部分三四线城市面临库存高企与人口外流的双重压力，市场规模或进一步收缩，去化周期可能延长至20个月以上。长三角、粤港澳大湾区等核心城市群将成为市场增长的主要贡献者，预计三大区域房地产开发投资占比将保持在58%以上。

产品结构的升级换代将重塑市场供给格局。随着居民对住房品质要求的提升，绿色建筑、智能社区、适老化住宅等高品质产品成为主流方向。住建部明确提出"抓样板、立标准、建体系、强科技"的"好房子"建设路径，要求应用新一代信息技术与绿色低碳技术，打造不同价位的优质住房产品。这一趋势推动房企竞争焦点从土地储备转向产品力与运营能力，预计到2030年，绿色智能技术应用投资占比将达15%以上，改善型住房占比将从当前的35%提升至50%左右。

模式重构：民生导向下的行业生态变革

回归民生本位不仅重塑市场走势，更将推动房地产行业生态的根本性变革。传统"高杠杆、高周转"模式已难以为继，行业集中度将持续提升，具备稳健财务结构、多元业务布局的头部企业将占据优势地位。2024年数据显示，房地产开发资金中自筹资金占比已升至38.7%，较2020年提高9.2个百分点，而国内贷款占比降至12.4%，显示行业对金融杠杆的依赖度显著降低，财务稳健性成为企业生存发展的核心竞争力。

"双轨制"供给体系的完善将成为行业转型的重要支撑。在商品房市场聚焦品质提升的同时，保障性住房建设加速推进，预计2025-2030年相关投资规模年均增长6%-8%，2027年前将筹建保障性租赁住房600万套以上，带动投资超2.5万亿元。这种"保障托底、市场升级"的双轨模式，既解决了新市民、青年人的安居问题，又满足了居民的改善性需求，实现了民生保障与市场活力的有机统一。

存量市场的崛起将开辟新的发展空间。随着增量市场趋稳，城市更新、存量改造、住房租赁等领域成为新的增长点。预计到2030年，住房租赁市场规模有望突破3.5万亿元，年复合增长率保持在7%以上。REITs等金融工具的完善将加速存量资产盘活，推动行业从开发销售向持有运营转型，物业服务、资产管理等增值服务将成为房企新的利润来源，重构行业价值链条。

风险防控与长效发展的平衡之道

实现房地产市场的平稳转型，需要在短期风险防控与长期民生保障之间找到平衡。"保交楼"仍是当前政策的重中之重，4万亿元"白名单"项目信贷支持已取得显著成效，2024年全国商品房交付率较上年提升12个百分点，有效保障了购房人合法权益。未来五年，政策将持续压实地方政府、房企、金融机构各方责任，建立健全商品房交付监管机制，从根本上化解交付风险。

预期管理成为稳定市场的关键抓手。2024年10月，房地产业商务活动指数较上月回升2.5个百分点，预期指数回升1.8个百分点，显示市场信心正在修复。未来政策需持续释放稳定信号，通过土地供应与人口需求的动态匹配、房价走势的合理引导，避免市场出现大起大落。同时，需警惕部分城市政策"一日游"现象，保持调控政策的连续性与稳定性。

长效机制的完善将为行业发展提供制度保障。土地供应方面，将建立与人口流入挂钩的动态调整机制，核心城市有望增加居住用地供应比例；财税政策方面，房地产税试点可能稳步推进，发挥税收对住房需求的调节作用；金融政策方面，将构建房地产发展新模式下的金融支持体系，既满足合理融资需求，又严防资金违规流入房地产领域。

站在行业转型的关键节点，中央"回归民生本位"的定调为房地产市场指明了发展方向。未来五年，房地产将告别规模神话，在民生保障的轨道上实现平稳健康发展。对于购房者而言，市场的理性回归意味着更优质的住房产品与更合理的价格区间；对于房企而言，转型阵痛中孕育着新的发展机遇。当住房真正回归其居住本质，房地产行业才能真正成为保障民生、支撑经济的稳健力量，为高质量发展提供坚实支撑。