巨变将至，东城买房已崩溃！

⭕️和平里板块兴化西里：86m²4室1厅，中楼层，21年01月以 870 万成交，25年07月以 700 万成交，价差-170万，跌幅-19.54%； 1️⃣支撑东城楼市的底层逻辑主要就3点：第一，区位上整体是北强南弱，南北分界线就是长安街。第二，离故宫越近越好——皇城根。第三，商品房集中且房屋品质好的版块，优于老公房扎堆的地方。 2️⃣东城买房需要1、直升校优先，2、注意学区溢价：北城教育优势明显，学区溢价高，未来进攻性强，南城教育优势不明显，但学区溢价低，价格安全有保障。3、避免接盘老破小，核心区的老破小价格没有明显优势，加上学区的潜在风险，尽量避开。 3️⃣东城区2000年以后的小区都很值得选择，比如城市亮点、天天家园、景泰西里西区、新奥洋房、鼎盛园、华龙美晟、百荣嘉园等等。这些房子相比于老破小来说，未来的流通性都会好很多，即便是日后置换，卖出时也比较有优势。 4️⃣东城的优势是学籍稳定，普高率高，这几年东城区的“普高率”已经超过 90%，明显强于西城区，成为全北京最有名的“学籍房”东城学籍基本可以确定上普高。学区溢价是没有西城高的，性价比也比较高，对于预算不太多的家庭是个不错的选择。 5️⃣东城买房只适合1、京籍家庭，非京买在东城，基本只能上最差的学校2、对顶尖大学没有太多执念，但又不希望因为教育资源的问题耽误孩子的家庭。3、想买西城，但资金有限的家庭。4、工作在正东边的家庭 6️⃣东城一些六七十年代的老日公房和10平左右的占坑小平房，这两类房源以后的流通性会越来越差，不建议购买。 7️⃣安定门-交道口、景山-东华门、朝阳门、和平里东、和平里西、崇文门、建国门的房价和涨幅超出东城平均线，北新桥、东直门、体育馆、龙潭湖、广渠门、天坛、永定门低于东城平均线。 8️⃣东城买房梯队： 第一梯队：安交 第二梯队：和平里 第三梯队：北东、景东、东朝建、东崇前、龙体 第四梯队：天永 9️⃣如果想让孩子上个本科或者 211可以选东城，如果是更高的目标东城就不太能满足了，东城的上限跟西城和海淀还是不能比。但是从另一个方面看，海淀的升学压力也很大，考不上高中的几率比东城大很多，不是每个家庭都能承受得住这种压力